Почитаем прессу

0
Размер текста
15.12.2016

Земельна реформа: чи можливе перезавантаження

Уряд вимушено поступився ініціативою народним депутатам.

13 грудня в парламенті було зареєстровано законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення. Співавтори ─ народні депутати Олексій Мушак, Сергій Хлань, Павло Різаненко (всі ─ Блок Петра Порошенка). Поява документа стало несподіванкою: після того, як 6 жовтня Верховна Рада переконливо продовжила 297-ма голосами мораторій на продаж земель сільгосппризначення до 1 січня 2018 року, дискусія про ринок землі вважалася як мінімум не актуальною на кілька місяців. Крім того, реєстрація саме депутатського законопроекту зайвий раз підкреслила пасивну позицію уряду, який так і не зміг визначитися з варіантом розвитку земельних відносин.

Тексту законопроекту №5535 станом на 23:00 13 грудня ще не було у відкритому доступі. Однак ключові фігури аграрного ринку з ним уже ознайомлені.

Forbes попросив першого заступника міністра аграрної політики і продовольства Максима Мартинюка, який курирує земельну реформу і аналізував у рамках цього завдання різні моделі введення ринку землі, прокоментувати концепцію, запропоновану народними депутатами.

Навіть безвідносно до змісту, законопроект №5535 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» вже одним фактом свого виникнення спричинив безумовно позитивний ефект. Він дав поштовх дискусії щодо введення ринку землі, яка ризикувала завмерти на тривалий термін, як це традиційно відбувалося після чергового продовження мораторію. Олексій Мушак та Сергій Хлань були одними з небагатьох, хто виступив проти продовження мораторію при голосуванні 6 жовтня, і поява законопроекту про обіг сільгоспземель їх авторства вказує на послідовність їх позиції.

Коротко суть запропонованої моделі має такий вигляд. Ринок землі запускається в кілька етапів. На першому етапі право продавати землю сільськогосподарського призначення отримують об'єднані територіальні громади в своїй юрисдикції і Держгеокадастр у частині земель державної форми власності. З другої половини 2018 року зможуть продаватися землі приватних осіб. Коло покупців на цьому етапі обмежене громадянами України, територіальними громадами і державою в особі уповноваженого відомства. З 2020 року ринок відкривається для юридичних осіб і фізосіб-підприємців. Іноземці зможуть купувати землю в Україні з 1 січня 2030 року. Передбачена можливість обміну ділянок зі схожими характеристиками і в одній кліматичній зоні.

У рамках захисту від надмірної концентрації вводяться граничні ліміти на володіння землею: 500 га для фізичних осіб і до 33% земель відповідного району ─ для юридичних. При купівлі понад 200 га покупець зобов'язаний подати електронну декларацію і таким чином підтвердити легальність походження коштів для операції.

При купівлі понад 200 га покупець зобов'язаний подати електронну декларацію і таким чином підтвердити легальність походження коштів для угоди

Передбачено введення цінового індикатива, який розраховується на основі нормативної грошової оцінки ─ вартість земельної ділянки не може бути нижчою, ніж 20 річних середніх орендних плат у відповідному районі. Тобто ціновий мінімум буде перебувати на рівні близько $800-1000 за гектар. Для запобігання спекуляціям у перші три роки після купівлі в разі перепродажу землі податок із цінової різниці складе 90%.

Земля може виступати банківською заставою, і в разі невиплати позики ділянка конвертується в гроші виключно шляхом продажу на електронних земельних торгах.

Тепер кілька слів про особисту оцінку даного законопроекту.

Я був одним із розробників поетапного концепту земельної реформи в Держгеокадастрі і радий бачити, що частина наших ідей ─ обов'язковість формату електронних земельних торгів, поетапність і ряд інших ─ знайшли відображення в законопроекті №5535. Мушу зазначити, що концепція народних депутатів є більш ліберальною, ніж запропонована нами, яка не припускала присутності на ринку юридичних осіб та іноземців ─ на всіх його етапах.

Але, незважаючи на свою позитивну оцінку документа, слід зупинитися на деяких ризикованих або як мінімум дискусійних його положеннях.

Допуск іноземців до купівлі землі. Навіть із застереженням про відстрочку на 13 років право нерезидентів володіти землею в Україні ─ основний недолік цього проекту. Події останніх двох років на Сході країни вчергове довели непередбачуваність історії і важливість жорстких гарантій дотримання державних інтересів. Але навіть якщо винести за дужки суто світоглядний аспект, ця норма неминуче трансформується популістами в тезу про те, що «українці будуть слугами на своїй землі», що значно знижує шанси документа на прийняття.

Навіть якщо винести за дужки суто світоглядний аспект, ця норма неминуче трансформується популістами в тезу про те, що «українці будуть слугами на своїй землі», що значно знижує шанси документа на прийняття

Обмеження на концентрацію юридичними особами на рівні 33% земель району. Автори законопроекту істотно додадуть роботи Антимонопольному комітету, але навряд чи отримають бажаний ефект. Давайте припустимо, що ця норма чітко дотримується, і три агрохолдинги розділили між собою землі одного району, сформувавши олігополію ─ чи буде це сприяти здоровим ринковим відносинам у галузі? Відповідь очевидна. Ринок землі не монолітний, це сукупність окремих невеликих ринків. І застосовувати до них потрібно поняття не тільки географічної, а й природної монополії, вводячи обмеження на рівні об'єднаних територіальних громад.

«Драконівське» мито на перепродаж. Ринок землі вводиться в тому числі і як інструмент залучення інвестицій в АПК. Однак ставка податку на перепродаж на рівні 90% виключає інтерес портфельних інвесторів. Безумовно, повинні бути запобіжники від масових спекуляцій, однак вони повинні бути збалансовані з забезпеченням інвестиційної привабливості галузі в тому числі і для залучення капіталу з фінансового сектору. Як варіант, можна ввести понижуючий коефіцієнт для мита, і таким чином інвестори зможуть визначити для себе оптимальну точку виходу.

Недостатньо тривалий протекціоністський період для фермерів. У запропонованому варіанті фермери отримують всього 1,5 роки на те, щоб сформувати земельний банк до виходу на ринок великих гравців. Зважаючи на те, що на акумуляцію необхідної для викупу землі суми може піти до року, пільговий період явно недостатній. Його потрібно продовжити до п'яти років, тобто до 2023 року, і при цьому відразу прийняти для себе, що на цьому етапі можливе незначне просідання валу врожаю, оскільки дрібні гравці вилучатимуть гроші з обороту для здійснення угод.

Розсинхронізація допуску на ринок юридичних осіб та іноземців. Якщо приймається політичне рішення про надання нерезидентам права придбання сільгоспземель, то воно повинно реалізовуватися виключно у зв'язці з виходом на ринок юридичних осіб, тому що за другими дуже легко заховати перших. Ситуація, в якій юридичні особи працюють на ринку 10 років, і тільки після цього відкривається доступ для іноземного капіталу ─ це самообман, оскільки при високій якості юридичної підтримки приховати кінцевого бенефіціара не важко.

Головне, що законопроект вийшов комплексним і забезпечує два базових принципи, які є обов'язковими під час проведення земельної реформи ─ етапність і керованість

Усі зазначені положення можуть обговорюватися і коректуватися за наявності політичної волі і готовності до компромісу всіх зацікавлених сторін. Головне, що законопроект вийшов комплексним і забезпечує два базових принципи, які є обов'язковими під час проведення земельної реформи ─ етапність і керованість. У ньому передбачено й нівельовано потенційно-проблемні аспекти ─ наприклад, переважне право співвласника на викуп частини партнера або статус активів, розташованих на земельній ділянці, зокрема, іригаційних систем; деталізовано механізми здійснення угод.

Що б не говорили популісти, технічна інфраструктура, зокрема ─ Державний земельний кадастр, повністю готова до введення землі в товарний оборот. Це рішення забезпечить реалізацію базових прав 7 млн осіб ─ власників паїв, які не можуть розпорядитися своєю власністю, збільшення ресурсів для ефективного агровиробництва, формування справедливої ринкової ціни на землю.

Кабмін також завершив доопрацювання власного варіанту законопроекту. Але чий би законопроект не отримав перемогу в сесійній залі, головне ─ щоб земельна реформа зрушила з мертвої точки.

Максим Мартинюк, перший заступник міністра аграрної політики і продовольства України

Источник: Forbes.net.ua
Всё по теме: Земля
 
Почитаем прессу
Опубликовать

КОММЕНТАРИИ (0)


Обзор DEDALINFO