Андрей Панов, вице-президент ЗАО «Чартис»

Страховка для управляющих и эксплуатирующих компаний: кому довериться?

Современные торговые и деловые центры - это многоэтажные здания, площадь которых может составлять от 10 тыс. до более чем 100 тыс. кв. м. В них одновременно трудятся и проводят досуг тысячи людей. Строительство таких объектов и налаживание их инфраструктуры и жизнедеятельности занимает несколько лет, что является основным направлением работы девелоперских компаний. Управление и обслуживание таких грандиозных и разнообразных, учитывая современную тенденцию к совмещению под одной крышей и торговых и офисных площадей, объектов носит совсем иной характер и требует от собственника концентрации на нуждах конкретного здания, каждого его арендатора и посетителя, привлечения нескольких десятков сотрудников и служб.

В условиях расширяющегося бизнеса для увеличения эффективности и отдачи от конкретного объекта необходимой становится делегация ряда полномочий сторонним подрядным организациям с собственным штатом профессионалов. Многие собственники обращаются к профессиональным эксплуатирующим и управляющим компаниям. Иногда собственнику достаточно передать партнеру только обслуживание инженерных систем здания, его уборку и текущий ремонт - техническую эксплуатацию, оставив при этом все финансовые и организационные вопросы собственным подразделениям, другие же компании идут дальше и передают все управление собственным коммерческим недвижимым имуществом подрядчику - управляющей компании, которая уже сама решает вопросы, связанные с привлечением и удержанием арендаторов, расчетами с ними, вопросы по привлечению посетителей в торговый центр и его позиционирование, наряду с решением текущих технических, эксплуатационных вопросов, поддержанием жизнедеятельности и работоспособности всех систем здания.

Несмотря на все неопровержимые плюсы передачи эксплуатации и управления привлеченной организации необходимо упомянуть о рисках, которые таятся в таком решении. Управляющая компания, будучи представителем собственника на объекте, зачастую заключает договоры аренды помещений от собственного имени или от имени и по поручению собственника. В случае возникновения непредвиденных ситуаций, таких как причинение вреда жизни, здоровью и имуществу арендаторов и иных лиц - субарендаторов, посетителей, сотрудников арендаторов и их партнеров, а также при возникновении разного рода спорных ситуаций между представителями арендатора и управляющей компанией, пострадавшие лица могут обратиться с претензией напрямую к собственнику помещений, который по закону несет ответственность за решения доверенного лица и должен обеспечивать безопасность своего имущества и законность операций с ним.

В таких условиях собственники помещений и привлеченные профессиональные организации обращают свое внимание на страховые способы защиты от различных рисков. Наиболее востребованным из них является страхование гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам. Это обусловлено, во-первых, невысокими рисками у эксплуатирующих/управляющих компаний в отношении вреда собственному имуществу, количество и стоимость которого сильно ограничены в связи с осуществлением работ на территории заказчика, а, во-вторых, тем, что полис страхования ответственности при правильном составлении может обеспечить защиту интересов как самого собственника, так и привлеченной управляющей компании, а также всех ее субподрядчиков. Зачастую требование о необходимости наличия такого страхования у эксплуатирующей/управляющей компании указывается собственником в договоре эксплуатации/управления. Дело в том, что такое страхование - это хороший способ защитить также имущественные интересы собственника, если по такому полису собственник будет признаваться третьим лицом (то есть не будет являться стороной договора). Кроме того, наличие требования о страховании в договоре управления служит сигналом для управляющей компании, что собственник привык решать спорные ситуации с использованием проверенных экономических и правовых институтов, с соблюдением правил деловой этики. Зачастую управляющие компании уже, в свою очередь, вносят соответствующее требование в договоры аренды, создавая на объекте условия, необходимые для своевременного и полного возмещения вреда собственнику, другим арендаторам и посетителям.

Для лучшего понимания страхования ответственности необходимо рассмотреть несколько реальных случаев из страховой практики ЗАО «Чартис»:

1. В деловом центре, находящемся под управлением профессиональной компании, произошел пожар, причиной которого стала плохая проводка в помещении одного из арендаторов. Арендатор подал претензию к управляющей компании и собственнику о возмещении вреда имуществу. Наша страховая компания приняла решение о правомерности указанных требований, поскольку контроль за качеством и своевременностью замены электропроводки входили в компетенцию страхователя - управляющей компании. Претензия арендатора была возмещена полностью, за вычетом франшизы, установленной в договоре страхования.

2. На подземной парковке торгово-делового центра сотрудник одного из арендаторов, не заметив информационный дорожный знак, ударился об него головой и повредил нос и мягкие ткани лица. Пострадавший вызвал сотрудников ГИБДД и зафиксировал обстоятельства происшествия. Не дожидаясь ответа на письменную претензию, направленную собственнику и управляющей компании, он подал исковое заявление в суд. Суд, на основании постановления ГИБДД о наложении административного штрафа на управляющую компанию за установку дорожного знака в нарушение требований ГОСТа, постановил, что вина за инцидент лежит на управляющей компании, которая должна была выплатить все расходы потерпевшему, включая неполученный заработок за период временной нетрудоспособности. Кроме того, суд постановил частично возместить требования пострадавшего о компенсации морального вреда. Возмещение вреда было осуществлено нашей компанией, страхователем которой по полису страхования гражданской ответственности являлась управляющая компания.

3. Из-за ложного срабатывания спринклерной системы в торговом помещении поврежденными оказались товары страхователя на сумму, превышающую три миллиона рублей. Собственник поврежденного имущества обратился с претензией к собственнику торгового помещения. Тот переадресовал указанную претензию управляющей компании - страхователю ЗАО «Чартис», подрядчик которой осуществлял работы по установке и содержанию противопожарных систем здания. В ходе внесудебного разбирательства и экспертиз, проведенных за счет страховщика, удалось снизить размер первоначальных претензий втрое. Выплаченная сумма устроила пострадавшую сторону, которая впоследствии продлила договор аренды этого помещения.

В связи с описанными выше событиями может возникнуть несколько вопросов.

Во-первых, кто же должен страховать ответственность в отношении коммерческого недвижимого имущества - собственник, управляющая компания или арендатор? Страховые компании обладают широкой судебной практикой и опытом рассмотрения претензий, зачастую любой ущерб является результатом стечения ряда обстоятельств, ответственность за которые может нести несколько сторон. При профессиональном рассмотрении претензий часть вины может быть снята с одной стороны и возложена на другие. Поэтому, на наш взгляд, если одна из сторон страхует свою ответственность, то это повышает риск обращения претензии третьего лица против незастрахованных сторон. При страховании ответственности всеми заинтересованными сторонами создается положение, при котором каждая претензия разрешается в кратчайшие сроки и в интересах пострадавшего лица.

Также важно отметить, что страхование в одном полисе ответственности как управляющей компании, так и собственника позволяет снизить затраты на страхование каждой из сторон, тем временем взаимные претензии собственника и управляющей компании - страхователей по договору не будут являться страховым случаем. Если же у собственника и управляющей компании есть отдельные полисы, заключенные даже в одной страховой компании, взаимные претензии каждого из них могут рассматриваться в качестве страхового случая по полису стороны, причинившей вред.
Во-вторых, какое покрытие предоставляет страхование гражданской ответственности, какие расходы реально возмещаются? К расходам, которые возмещаются в рамках страхования ответственности, относятся:

1) Расходы в связи с возмещением вреда причиненного жизни и здоровью третьих лиц («физический ущерб»), а также имуществу третьих лиц («имущественный ущерб»);

2) Расходы, произведенные в целях предварительного выяснения обстоятельств и причин наступления страхового случая, установления наличия вины Страхователя в причинении вреда, а также расходы по защите интересов Страхователя при предъявлении к нему требований до передачи дела в суд (в частности, расходы на проведение независимой экспертизы);

3) Расходы в связи с возмещением расходов на ведение в судебных органах дел по страховым случаям, расходы в связи с внесением залога или иных денежных сумм, которые Страхователь обязан внести в силу закона, на основании решения суда или иных компетентных органов в целях обеспечения исполнения обязательств;

4) Расходы, понесенные в связи с проведением мер по уменьшению вреда третьим лицам, если такие расходы были необходимы, даже если соответствующие меры оказались безуспешными;

5) Расходы в связи с возмещением морального вреда, но только если возможность его возмещения прямо предусмотрена Договором страхования, и только на основании вынесенного и вступившего в силу решения компетентного судебного органа. Указанное ограничение связано с тем, что правом на оценку степени душевных и нравственных страданий пострадавших и выражению таких страданий в денежной форме обладают только судебные органы. Необходимо отметить, что размеры возмещения морального вреда, присуждаемые судами, растут.

Например, пожилая женщина, пострадавшая в феврале текущего года от падения на гололедице неподалеку от дома, расположенного в Центральном районе Санкт-Петербурга, обратилась с заявлением в прокуратуру. Она заявила, что пострадала от ненадлежащей уборки придомовой территории управляющей организацией дома и попросила обратиться в ее интересах в суд о возмещении вреда, причиненного здоровью.

В интересах заявительницы был предъявлен иск о взыскании возмещения вреда здоровью в размере более 58 тыс. руб. и компенсации морального вреда в размере 100 тыс. руб. Указанные требования в размере 158 тыс. руб. были удовлетворены. Сумма в 100 тыс. руб. по компенсации морального вреда является заметно более высоким уровнем, по сравнению с практиковавшимся ранее подходом по символичному возмещению морального вреда в размере 100, 500 или 1 000 руб.

Наши страхователи тоже все чаще запрашивают покрытие в части морального вреда, которое, в целом, незначительно увеличивает стоимость страхования.

В-третьих, это вопрос применения франшизы и необходимости использования такого инструмента при заключении договора страхования ответственности. Франшиза представляет собой невозмещаемую часть убытка, обязанность по компенсации которой не несет страховая компания. Обычно это небольшая сумма, претензии ниже которой не принимаются на рассмотрение страховщиками, а все выплаты осуществляются за вычетом такой величины. В полисах страхования имущества франшиза является инструментом по защите страховых фондов от их распыления на урегулирование и выплаты по большому количеству незначительных убытков.

В страховании ответственности все не так однозначно, франшиза является важным инструментом защиты интересов самого страхователя. При наличии франшизы страхователь получает свободу при урегулировании незначительных претензий, сумма которых не требует серьезного разбирательства, сбора всех необходимых документов и привлечения экспертов, отказ от этих формальностей позволяет сэкономить время и средства, а также избежать повышения страховой премии при продлении.

Необходимо отметить, что страховая компания по закону не имеет права осуществлять страховые выплаты без предоставления полного комплекта документов и расследования обстоятельств дела, вне зависимости от суммы претензии.

В качестве заключения необходимо отметить, что вопрос страхования ответственности не ограничивается вышеизложенным. Например, существует несколько видов страхования гражданской ответственности, которые могут быть полезны управляющим и эксплуатирующим компаниям. Тем не менее, данный материал необходим для лучшего понимания этого вида страховой защиты. Недаром крупные управляющие компании все больше акцентируют внимание на страховании ответственности при осуществлении своей деятельности, а требование о страховании ответственности становится стандартным условием многих договоров управления и аренды. На рынке уже существует статистика претензий и оплаченных убытков по данному виду страхования. Правильный подход к страхованию очень важен для всесторонней защиты компании от возможных претензий, причем круг компаний, которым необходимо приобретение страхования ответственности, не ограничивается собственниками недвижимости, управляющими и эксплуатирующими компаниями и арендаторами.