Росгосстрах планирует страховать риски дольщиков и убытки банков от потери стоимости жилья

Кризисные настроения - время новых предложений

Оба проекта - ответ на актуальные вызовы рынка, считает заместитель руководителя департамента массовых видов страхования ОАО "Росгосстрах" Руслан Сатюков.

Первый, судя по всему, связан с рисками долевого участия в строительстве, имеет вполне российскую природу и является отголоском недавних бурных акций протестов частных инвесторов, обнаруживших исчезновение застройщиков и невозможность вернуть свои инвестиции. Как предположила главный аналитик "Интерфакс-ЦЭА" Анжела Долгополова, защита страховщика для дольщика будет осуществляться не только выданным полисом, но и проверкой застройщика перед заключением договора страхования.

Второй проект предназначен для банков и берет за основу практику США. "Если там кредиты с нулевым первоначальным взносом фактически в 100% случаев застрахованы от рисков, компенсирующих, в том числе, и вероятность снижения цен на жилье (mortgage insurance), то в России вопрос о реализации подобного вида страховании пока только обсуждается", - сказал Р.Сатюков.

Российские ипотечные банки становятся строже

Кризис на рынке ипотеки в США разразился вслед за кризисом на рынке облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами высокого риска (класса subprime), что повлекло за собой снижение спроса на жилье и, как следствие, - падение цен на него. В России же спрос по-прежнему сильно превышает предложение. "Так, в 2006 году на рынок было предложено 50,2 млн квадратных метров жилья при спросе 140 млн квадратных метров. Кроме того, ипотека в России пока не развита - ее объем составляет всего 1,5-2% от ВВП", - сказал Р.Сатюков, сославшись на данные статистики.

Пока мировые рынки были спокойны, российский ипотечный рынок также оставался стабильным. Но как только "взорвался" американский рынок, в России это тоже ощутили. Некоторые российские банки, как сообщала пресса со ссылкой на ипотечных брокеров, даже приостановили свои ипотечные программы. В их числе упоминались Москоммерцбанк, банки "Дельта-Кредит" и "Юниаструм". Тем не менее, как показал опрос "Интерфакса-АФИ", эти банки не подтвердили информацию о прекращении ипотечного кредитования. Их представители признали лишь переход к ужесточенному и более длительному порядку проверки заемщиков. Тенденцию селекции заемщиков подтверждают и другие банки.

Как считают в "Росгосстрахе", определенный урок из американского кризиса могут вынести и российские банкиры. Он связан с чрезмерной либерализацией требований кредиторов к заемщикам как в Америке, так и в России. "В том числе это касается и неоправданного снижения размеров первоначального взноса, смягчения требований к уровню доходов, к способам их подтверждения и так далее", - сказал Р.Сатюков.

Динамика российской ипотеки в противофазе американской

Данных, подтверждающих факт сокращения в России объемов кредитования пока нет, заявил в одном из своих выступлений директор департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Андрей Клепач. Тем не менее, он высказал предположение, что такая тенденция может проявиться в сфере кредитования банками покупки недвижимости.

А пока объемы ипотеки растут. По данным ЦБ РФ, объем выданных в Москве кредитов физическим лицам на покупку жилья, включая ипотеку, во втором квартале 2007 года оказался на 20% больше, чем в первом (соответственно, 19,7 млрд рублей против 15,7 млрд рублей), примерно такой же объем был зафиксирован в последнем квартале 2006 года (19,3 млрд рублей).

"Это говорит о том, что ипотека не утратила своей популярности, несмотря на стагнацию на рынке недвижимости - тенденцию, которую в течение последнего сезона уверенно отмечают аналитики и риэлтеры. Спад же в первом квартале текущего года объясняется лишь характерным для начала года затишьем в плане купли-продажи жилья", - отмечают аналитики кредитного брокера "Фосборн Хоум".

Во втором квартале 2007 года проявилась еще одна, не менее важная для банковского сектора тенденция, отмечают аналитики. "Средневзвешенная банковская ставка в рублях в первом квартале составила 14%, а во втором - 13,3%. Снижение ставки при выдаче рублевых кредитов говорит, в первую очередь, об улучшении программ Сбербанка России - самого крупного кредитора по ипотеке, который специализируется на выдаче кредитов в российской национальной валюте", - говорится в материалах "Фосборн Хоум".

Эксперты считают, что общую тенденцию на рынке ипотеки, как ожидается, будет определять дополнительное снижение ставок на 1-2% в течение 1,5-2 лет. Именно такой прогноз дают представители российского правительства. В частности, в мае этого года с таким заявлением выступил первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Это заявление, полагают аналитики брокера, в определенной мере будет служить ориентиром для участников ипотечного рынка.

По данным "Фосборн Хоум", при выдаче кредитов в долларах средневзвешенная банковская ставка в первом квартале составила 11%, а во втором - 11,3%.

Увеличение ставки при выдаче кредитов в долларах (а большинство банков, во всяком случае, в Москве выдает кредиты именно в долларах) происходит во многом за счет увеличения числа заемщиков с "серым" доходом, желающих кредитоваться на более длительные сроки и с минимальным первоначальным взносом. Из этого следует, что в ближайшее время основная конкуренция между банками будет разворачиваться в области выдачи кредитов гражданам именно этой категории.

Аналитики считают, что об истинном положении дел с доступностью ипотеки следует судить не по минимальным ставкам, которые активно рекламируются банками, а по программам для заемщиков с доходом, который в полном объеме невозможно подтвердить соответствующей справкой. "Сегодня такие заемщики, желающие взять кредит на срок более 15 лет, могут рассчитывать на ставку от 10% годовых в долларах США", - говорится в обзоре.

"Фосборн Хоум" отмечает тенденцию снижения банками ставок для заемщиков с "серым" доходом. "Вследствие конкурентной борьбы банки, которые сейчас держатся за высокие проценты, рано или поздно все равно снизят ставки, однако клиенты уже уйдут в другие кредитные организации, в настоящее время наиболее лояльные к самой массовой категории заемщиков. На сегодня среди общего числа заемщиков лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ, 50% - могут официально подтвердить лишь часть своего дохода, а 10% имеют возможность подать только справку в свободной форме", - говорится в обзоре. До конца 2007 года "Фосборн Хоум" прогнозирует увеличение доли клиентов "со смешанным подтверждением дохода" до 60%, то есть основной рост объема выдачи ипотечных кредитов должен произойти за счет данной категории заемщиков.

Остается только дождаться, какая тенденция возобладает среди банков-ведущих игроков на рынке российского ипотечного кредитования: стремление получить дополнительные доходы за счет расширения круга "серых" заемщиков или желание подстраховаться от невозвратов кредитов ужесточением процедур отсева претендентов.

Именно риск невозвратов остается "дамокловым мечом "для российских коммерческих банков, в том числе и по ипотеке. А такие риски ни один адекватный страховщик на себя не принимает.

Решимость "Росгосстраха" защитить партнерские банки от падения стоимости недвижимости в залогах доказывает, что его аналитики уверены в том, что в обозримой перспективе цены на российскую недвижимость будут стабильными.