Фото УНІАН

Ринок землі в Україні: ілюзії та страхи

Введення вільного продажу землі завжди викликало запеклі суперечки між противниками і прихильниками цього кроку. З одного боку, відкриття земельного ринку підтримує МВФ і навіть зробив зняття мораторію однією із ключових умов виділення наступного траншу. З іншого – в Україні дуже сильне лобі противників введення вільного продажу землі, яке 6 жовтня здобуло тактичну перемогу – Верховна Рада прийняла закон № 5123–1 про продовження мораторію на продаж землі терміном на один рік.

Проте, тиск МВФ і необхідність зовнішнього фінансування для країни може змінити ситуацію найближчим часом. Тому зараз необхідно замислитися, що дасть Україні вільний продаж землі, і які ризики й можливості він несе. Зазвичай прихильники і противники ринку землі впадають у крайнощі й обіцяють або обов’язковий колапс і соціальний вибух на селі, або негайне процвітання й залучення багатомільярдних інвестицій. Як завжди, істина має бути десь посередині. Розглянемо основні міфи – на чому вони базуються й що їм можна протиставити.

Міф 1. Відкриття ринку землі без обмежень – це європейський шлях, яким має рухатися вітчизняний агросектор

Дивно, що від уваги прихильників і противників земельної реформи вислизнув той факт, що цьогоріч у сусідній Польщі було прийнято новий закон про обіг сільськогосподарських земель. Оскільки в нас Польща вважається безумовним зразком для наслідування, було б цікаво поглянути на досвід сусідньої держави.

Незважаючи на всі протести ЄС, поляки фактично заборонили продаж землі іноземним громадянам і встановили максимальний розмір земельних володінь не більш ніж 300 га на одну особу. Водночас купити землю може тільки той громадянин, який постійно проживав у цій місцевості як мінімум п’ять років, і він ще має взяти на себе зобов’язання обробляти самостійно куплену землю як мінімум упродовж 10 років. Таке рішення фактично повністю закриває вільний ринок землі в країні.

Як ми бачимо, Польща вирішила йти геть протилежним шляхом. Поляки побоюються, що західноєвропейські інвестори скуплять землю, що призведе до збільшення угідь, розвитку агрохолдингів і, врешті-решт, руйнування традиційного сільського господарства, яке ґрунтується на невеликих фермах. Водночас не варто забувати, що польський агросектор є одним із найпотужніших у Євросоюзі. Загальний обсяг польського агроекспорту перевищив минулого року $29 млрд, майже удвічі більше, ніж обсяг експорту українських колег.

Ті чи інші обмеження на продаж землі також є у багатьох європейських державах. Практично в усіх східноєвропейських країнах і країнах Балтії заборонено продавати землю громадянам із країн, що не входять до Євросоюзу. А в балканських державах, що не входять до ЄС, взагалі заборонено продавати землю іноземцям.

Міф 2. Іноземці та агрохолдинги скуплять усю землю за безцінь

Крім Польщі ще одним цікавим прикладом реалізації земельної реформи є Російська Федерація. Вільний ринок землі було там запроваджено з 2002 року. Формально іноземні власники не можуть купувати землю в Росії безпосередньо. Однак ніхто не заважає їм робити це через «матрьошку» – російську юридичну особу.

Кожен регіон встановлює граничний розмір концентрації земельних угідь – як правило, це не більш ніж 10% від усієї орної землі в районі. Але й це обмеження неважко обійти. Проте, у власності юридичних осіб перебуває не більш ніж 3% від усіх орних земель Росії (станом на 2011 рік). Велика частина землі, як і в Україні, належить громадянам і державі.

У структурі земельного банку «РосАгро» – найбільшого публічного російського агрохолдингу – тільки 43% земельних угідь перебувають у власності. Решту холдинг і далі орендує. Іноземці за 14 років вільного ринку землі також не змогли акумулювати значний земельний банк. А найбільший іноземний землевласник, шведський холдинг Black Earth Farming із земельним банком у власності понад 220 000 га, навпаки планує продати свої активи в Росії.

Справа в тому, що земля, як і будь-який інший актив, не продається у вакуумі. Володіння цим активом пов’язане з багатьма юридичними, економічними та політичними ризиками, які у свою чергу залежать від загального інвестиційного клімату в країні.

Так, наприклад, однією з перешкод для активнішого розвитку ринку землі в Росії є неврегульовані юридичні питання у зв’язку з частковою власністю на землю. Станом на 2009 рік, тільки 3,5% з 12 мільйонів власників земельних часток мають державну реєстрацію (джерело BEFL). Інвестори, особливо іноземні, не купуватимуть навіть найродючішу землю за найнижчою ціною, якщо юридичні права на неї належним чином не оформлено й не захищено. Тому можливість вільно купувати і продавати землю ще не означає появу реального ліквідного ринку.

Міф 3. Після введення ринку землі можна буде залучати кредити під заставу землі

Досвід Росії, де вільний земельний ринок функціонує вже 14 років, показує, що місцеві банки не дуже охоче дають фінансування під заставу землі. Для банків земля виявилася не дуже ліквідним і зрозумілим активом. Продати землю на вторинному ринку набагато складніше, ніж зерно або сільськогосподарську техніку.

Крім того, земельні застави пов’язані зі значними юридичними ризиками та небезпекою земельного рейдерства. За фактом права власників землі після відкриття ринку можуть бути захищені так само погано, як і зараз права кредиторів.

Міф 4. Після введення ринку землі ціни на землю зростуть у кілька разів

Апологети введення вільного ринку землі, як правило, посилаються на досвід східноєвропейських країн, у яких із моменту відкриття ринку ціни на землю зросли в 4–5 разів. Однак далеко не факт, що так само станеться і в Україні. Східноєвропейські країни зробили величезний стрибок у розвитку за останні 15 років, якщо порівняти з кінцем 1990-х – початком 2000-х, коли запускався земельний ринок. За цей період ВВП цих країн зріс багаторазово, так само як і рівень життя й ціни на нерухомість.

Ще раз повторю: земля – це не актив у вакуумі. Крім безпосередньо сільськогосподарських аспектів, на її вартість надзвичайно впливають макроекономічні чинники та рівень життя населення. Так, незважаючи на те, що врожайність у Східній і Західній Європі найчастіше однакова, вартість ріллі, наприклад, у Нідерландах (приблизно 30 000 євро) у кілька разів вища, ніж у тій самій Польщі (5 000 євро).

Щоб відповісти на запитання, чи можуть в Україні зрости ціни на землю так само, як і в Східній Європі після відкриття ринку, потрібно розуміти, як буде розвиватися Україна в найближчі роки. Якщо українська економіка буде і далі стагнувати, то про яке багаторазове зростання цін може йти мова?

Крім того, фактична вартість землі буде дуже сильно відрізнятися залежно від розміру земельної ділянки. Досвід Росії показує, що найбільш ліквідний актив на земельному ринку – це вже зібраний земельний банк розміром від 1000 га.

Водночас розрізнені земельні ділянки користуються набагато меншим попитом. Тому окремий пай розміром у 5 га може виявитися нікому не потрібним, крім того агрохолдингу, який його ж орендує. У цьому разі для агрохолдингу не буде жодного резону пропонувати ціну, вищу за кадастрову вартість.

Підбиваючи підсумки, варто ще раз підкреслити, що розглядати ринок землі у відриві від економіки країни і її інвестиційного клімату неможливо. Проте, відкриття земельного ринку дійсно може дати певний поштовх для українського агросектору, стимулюючи розвиток іригації і прискорене зростання в таких нішевих сегментах, як садівництво, виноградарство і виробництво органічної продукції.

На орендованій землі виробник не мотивований робити довгострокові інвестиції, як-от будівництво дорогої іригаційної системи або закладка винограднику, від якого перший урожай буде тільки через п’ять років. Однак без створення надійних інституційних і регуляторних засад функціонування ринку й реального захисту прав власників вільний ринок працювати не може й не буде. Тому формальне відкриття ринку землі – це не панацея й не отрута, це тільки початок довгого й непростого шляху.

Андрій Приходько, аналітик UniCredit Bank